Ley 15.638: qué cambia si tu garante pone su única casa para alquilar

La provincia de Buenos Aires modificó la ley que protege la vivienda única y de ocupación permanente. El cambio parece técnico, pero tiene un efecto muy concreto en la garantía propietaria, que sigue siendo la opción que más se pide en los contratos de alquiler de Ituzaingó, Castelar y Morón. Te contamos qué cambió, a quién afecta y qué alternativas tenés.

Respuesta rápida: la Ley 15.638, publicada en el Boletín Oficial bonaerense el 21 de octubre de 2026, establece que la renuncia a la protección de la vivienda única solo vale si se hace ante escribano, por escritura pública o acta notarial. Si tu garante ofrece su única casa en Provincia, tiene que hacer ese trámite antes de firmar, y si está casado o en unión convivencial inscripta, también necesita el consentimiento de su pareja. La ley pone un tope a los honorarios del escribano por ese acto: hasta el 1% de la valuación fiscal del inmueble o del monto del contrato, el que resulte menor.

Qué protege la ley de vivienda única
Qué cambió con la Ley 15.638
Qué pide ahora la renuncia
Cuánto cuesta renunciar
Qué significa para tu alquiler
Qué hacer si tu garante no puede o no quiere renunciar
Fuentes consultadas
Preguntas frecuentes

Qué protege la ley de vivienda única

Desde 2013 rige en Provincia la Ley 14.432, que declara inembargable e inejecutable todo inmueble ubicado en territorio bonaerense que sea la vivienda única y de ocupación permanente de su dueño. Dicho de otra forma, si alguien tiene una sola casa y vive en ella, esa casa no se puede embargar ni rematar para cobrar deudas.

La protección no es absoluta. La ley deja afuera las deudas por alimentos, el precio de compra, construcción o mejoras de la propia vivienda, los impuestos, tasas y expensas que la graven y las hipotecas constituidas para comprarla, construirla o mejorarla. Fuera de esos casos, la casa queda resguardada, y esa protección alcanza también al grupo familiar que vive en ella, incluso si el titular fallece.

Acá aparece el vínculo con los alquileres. Cuando una persona sale de garante con su única vivienda, el propietario necesita saber que, si el inquilino no paga, va a poder cobrar con ese inmueble. Con la protección vigente, eso no sería posible. Por eso la ley permite que el titular renuncie voluntariamente a esa protección, y esa renuncia es la que hace que una garantía propietaria con vivienda única tenga valor real.

Durante años, esa renuncia se resolvía con una cláusula dentro del propio contrato de alquiler y la firma certificada del garante. Eso es justamente lo que cambió.

Qué cambió con la Ley 15.638

La Ley 15.638 modifica tres artículos de la Ley 14.432. La Legislatura la aprobó en forma definitiva a fines de septiembre y se publicó en el Boletín Oficial de la Provincia el 21 de octubre de 2026.

El cambio central está en el artículo 9, el que regula la renuncia. Antes, alcanzaba con un documento escrito y la firma refrendada ante autoridad pública. Ahora la renuncia tiene que formalizarse por escritura pública o acta notarial, es decir, con intervención de un escribano. Según el senador que impulsó el proyecto, el objetivo es que quien renuncia entienda de verdad lo que está firmando.

La reforma también actualiza el artículo 4, que define quiénes se benefician de la protección. Donde antes decía "uniones de hecho", ahora dice "uniones convivenciales", en línea con el Código Civil y Comercial. Se mantienen incluidos los ascendientes y descendientes directos de la pareja. El artículo 1 suma referencias expresas a la Constitución provincial y a la Constitución Nacional como fundamento del régimen.

En paralelo, la Ley 15.369 sumó a los escribanos bonaerenses la obligación de informar, cada vez que intervienen con una vivienda, que existe el régimen de afectación a vivienda del Código Civil y Comercial (el antiguo "bien de familia") y que puede tramitarse sin costo ante el organismo público correspondiente.

Entendemos que, en la práctica, la cláusula de renuncia dentro del contrato de alquiler con firma certificada ya no alcanza cuando el garante ofrece su vivienda única. Hay estudios jurídicos que coinciden en esa lectura, aunque la ley no menciona los alquileres de forma expresa. Por eso, ante cualquier duda puntual, conviene consultarlo con el escribano que intervenga en la operación.

Qué pide ahora la renuncia

El nuevo artículo 9 suma tres condiciones que antes no existían.

La primera es la información previa. Antes de firmar, el escribano tiene que explicarle al garante, de forma veraz, completa y detallada, qué significa renunciar a la protección y qué consecuencias jurídicas y patrimoniales tiene. Además, tiene que dejar constancia expresa de que dio esa explicación. La idea es que nadie ponga su casa en juego sin saber que, si el inquilino deja de pagar, esa vivienda puede terminar ejecutada.

La segunda es el consentimiento de la pareja. Si la casa es el hogar familiar y el garante está casado o mantiene una unión convivencial inscripta, la renuncia necesita también el consentimiento de su cónyuge o conviviente. Este punto tiene mucho impacto en la práctica, porque obliga a que la decisión de salir de garante con la casa se tome en pareja y no de forma individual.

La tercera es la intervención judicial para los casos complicados. Si la pareja se opone, está ausente o es una persona con capacidad restringida o incapacidad, la renuncia puede ser autorizada por un juez, siempre que el interés familiar no resulte comprometido. Es un camino posible, pero lleva tiempo, así que en un alquiler normalmente conviene buscar otra garantía antes que ir por esa vía.

Ninguna de estas condiciones prohíbe usar la vivienda única como garantía. Lo que hacen es volver más formal y más consciente la decisión de hacerlo.

Cuánto cuesta renunciar

Este es el punto que más preocupa, con razón. Sumar un escribano significa sumar un costo, y llega en el momento en que alquilar ya implica afrontar depósito, mes de adelanto, honorarios y sellados.

La ley se anticipó en parte a esa preocupación y fijó un tope. Los honorarios del escribano por el acto de renuncia no pueden superar el 1% del valor que resulte menor entre dos opciones: la valuación fiscal del inmueble o el monto del contrato que motiva la renuncia. En un alquiler, ese monto es el del propio contrato de locación, que en muchos casos va a ser menor que la valuación fiscal de la casa del garante.

Hay dos aclaraciones importantes. El tope cubre solo los honorarios por la renuncia, no otros gastos que pueda tener la operación, como certificados o informes. Y la ley no define quién paga ese costo, así que es algo que se acuerda entre las partes. Si querés repasar cómo se reparten otros gastos de un alquiler, en nuestra nota sobre quién paga los honorarios inmobiliarios en un alquiler en Provincia lo explicamos en detalle.

Sabemos que para muchos inquilinos esto se siente como un gasto más que se suma al final. Es una preocupación legítima y por eso preferimos plantearlo con claridad desde el principio, para que nadie se entere el día de la firma.

Qué significa para tu alquiler

El efecto depende de qué lugar ocupes en el contrato.

Si sos inquilino, lo primero es saber qué propiedad va a ofrecer tu garante. Si la propiedad que ofrece no es la casa donde vive, este cambio no lo alcanza. Si en cambio ofrece su única vivienda en Provincia y vive en ella, va a tener que pasar por el escribano antes de firmar, y si está en pareja, ir acompañado. Lo más útil es plantearlo apenas empezás a buscar, para coordinar los tiempos y que la firma no se demore.

Si sos garante, la ley te da más información y más resguardo. Antes de poner tu casa, el escribano te va a explicar qué riesgo asumís, y tu pareja va a participar de la decisión. Es un buen momento para preguntar todo lo que necesites antes de firmar.

Si sos propietario, la renuncia hecha ante escribano queda mejor documentada y es más difícil de cuestionar después. A cambio, conviene tener paciencia con los tiempos del trámite y estar abierto a otras garantías cuando el inquilino no pueda cumplirlo.

En todos los casos, tener el contrato bien armado sigue siendo la base. En nuestra guía sobre qué debe incluir un contrato de alquiler actualizado en 2026 repasamos las cláusulas que no pueden faltar.

Qué hacer si tu garante no puede o no quiere renunciar

Puede pasar que el garante prefiera no exponer su única casa, que su pareja no esté de acuerdo o que los tiempos no den. En esos casos, alquilar sigue siendo posible.

Una opción es que el garante ofrezca otra propiedad que no sea su vivienda única, por ejemplo un inmueble que tiene alquilado o un lote. Esa propiedad no está alcanzada por la protección de la Ley 14.432, así que no requiere renuncia.

Otra alternativa muy usada es el seguro de caución, que reemplaza a la garantía propietaria con el respaldo de una aseguradora. Tiene un costo, pero no exige que nadie ponga su casa, y muchas inmobiliarias ya lo aceptan. También existen otras garantías, como la fianza de empresas especializadas o la garantía personal con recibos de sueldo, según lo que acepte cada propietario.

No hay una opción mejor para todos los casos. Depende de tus ingresos, de quién pueda salir de garante y de las condiciones de cada contrato. Si algún término te genera dudas, nuestro glosario de términos inmobiliarios puede ayudarte, y siempre podés consultarnos para ver qué te conviene en tu situación.

Este artículo tiene fines informativos y no reemplaza el asesoramiento profesional. Antes de firmar una renuncia o un contrato, consultá tu caso con un escribano o con un corredor inmobiliario matriculado.

---

Preguntas frecuentes

¿La Ley 15.638 prohíbe usar la vivienda única como garantía de alquiler?

No. La vivienda única se puede seguir ofreciendo como garantía, pero el titular tiene que renunciar a la protección ante escribano, por escritura pública o acta notarial, y con el consentimiento de su pareja si corresponde.

¿Afecta a todos los garantes?

No. Solo alcanza a quien ofrece como garantía su única vivienda en la provincia de Buenos Aires y vive en ella. Si el garante ofrece otra propiedad, este trámite no le corresponde.

¿Cuánto cobra el escribano por la renuncia?

La ley fija un tope: los honorarios por el acto de renuncia no pueden superar el 1% de la valuación fiscal del inmueble o del monto del contrato, el que resulte menor. El tope no incluye otros gastos de la operación.

¿Quién paga el costo del escribano?

La ley no lo define. Es algo que se acuerda entre las partes en cada operación, por eso conviene hablarlo antes de avanzar con el contrato.

¿Qué pasa si la pareja del garante no está de acuerdo?

Sin su consentimiento, la renuncia no puede hacerse por la vía común. Un juez puede autorizarla si el interés familiar no queda comprometido, pero en un alquiler suele ser más práctico buscar otra garantía, como otra propiedad o un seguro de caución.

 

Fuentes consultadas

Ley 15.638, texto oficial (Normas GBA, Provincia de Buenos Aires)
Ley 14.432 de Protección de la Vivienda Única, texto original (Normas GBA)
Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires: modificación de la Ley 14.432
Aconpy: texto de las leyes 15.638 y 15.369 publicado en el Boletín Oficial
Abogados.com.ar: se refuerzan las garantías a la renuncia de la protección de la vivienda
Ámbito: la renuncia a la protección solo podrá hacerse ante escribano
Estudio Vilaplana: nuevas reglas para renunciar a la protección de la vivienda única

---